在北京離婚時，房產分割是離婚財產分割中較為復雜的問題，需要綜合考慮房產的性質、來源、婚姻存續(xù)期間的貢獻以及雙方的具體情況等因素。以下是關于北京離婚房產分割計算的一般原則和常見情形：

一、房產分割的基本原則

協(xié)商優(yōu)先

根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，離婚時夫妻共同財產由雙方協(xié)議處理。如果雙方能夠通過協(xié)商達成一致意見，可以按照協(xié)商的結果分割房產。例如，雙方可以協(xié)商決定一方獲得房產，另一方獲得相應的經濟補償，或者雙方共同出售房產后分割售房款。

協(xié)商的內容需要明確具體，包括房產的歸屬、補償金額、支付方式等。協(xié)商一致后，形成書面協(xié)議，以避免后續(xù)糾紛。

平等分割原則

如果雙方無法達成協(xié)商，法院一般會按照平等分割的原則處理夫妻共同財產。這意味著在沒有特殊情況的前提下，房產的價值通常會被平均分配。例如，如果房產價值為 500 萬元，雙方各分得 250 萬元。

但平等分割并不意味著必須對房產進行物理分割，而是可以通過折價、拍賣、變賣等方式，將房產的價值轉化為金錢進行分割。

照顧子女和女方權益原則

在分割房產時，法院會優(yōu)先考慮子女的居住和生活需求。如果子女隨一方生活，法院可能會將房產判歸該方所有，同時給予另一方相應的經濟補償。

對于女方，如果其在婚姻中對家庭貢獻較大，或者經濟條件相對較弱，法院也會在分割房產時給予適當照顧。

二、不同房產情況的分割計算方式

婚前一方全款購房

一方婚前全款購房且登記在自己名下

如果一方在婚前全款購買房產，并且房產登記在自己名下，一般認定為個人財產，離婚時不會作為夫妻共同財產分割。例如，男方婚前全款購買了一套房產，離婚時該房產仍歸男方所有。

特殊情況：如果另一方在婚后對房產進行了重大修繕或者共同還貸等貢獻，可能會獲得一定的經濟補償。例如，女方在婚后出資對房屋進行了大規(guī)模裝修，法院可能會根據(jù)裝修的價值等因素，判決男方給予女方一定的補償。

婚前一方貸款購房

一方婚前貸款購房，婚后共同還貸

如果一方婚前貸款購房，婚后夫妻雙方共同還貸，那么房產的分割需要考慮婚前首付部分和婚后共同還貸部分。

計算方法：

房產的增值部分：首先，需要計算房產的增值部分。假設男方婚前貸款購房，購房時價格為 300 萬元，離婚時房產價值為 500 萬元，那么增值部分為 200 萬元。

婚前首付部分：男方婚前首付 100 萬元，這部分屬于男方的個人財產。

婚后共同還貸部分：假設婚后夫妻共同還貸總額為 120 萬元，這部分屬于夫妻共同財產。

分割計算：房產的總價值為 500 萬元，其中婚前首付部分對應的房產價值為 100 萬元 ×(500 萬元 ÷ 300 萬元)= 166.67 萬元(按比例計算)?；楹蠊餐€貸部分對應的房產價值為 120 萬元 ×(500 萬元 ÷ 300 萬元)= 200 萬元。

終，男方可以分得婚前首付部分對應的房產價值 166.67 萬元，加上婚后共同還貸部分的一半(100 萬元)，共計 266.67 萬元。女方分得婚后共同還貸部分的一半(100 萬元)。

一方婚前貸款購房，婚后一方還貸

如果一方婚前貸款購房，婚后由其個人還貸，那么房產一般仍屬于該方的個人財產。但如果另一方能夠證明其在婚后對房產有重大貢獻(如出資修繕等)，可能會獲得一定的補償。

婚后共同購房

婚后共同全款購房

如果夫妻雙方婚后共同全款購房，且房產登記在雙方名下，一般認定為夫妻共同財產。離婚時，房產的價值通常會平均分割。

計算方法：假設婚后夫妻共同購買一套房產，價值 600 萬元，離婚時房產價值仍為 600 萬元，那么雙方各分得 300 萬元。如果一方獲得房產，需要向另一方支付 300 萬元的補償。

婚后共同貸款購房

如果婚后夫妻共同貸款購房，房產屬于夫妻共同財產。離婚時，需要考慮房產的當前價值、剩余貸款金額以及雙方的貢獻等因素。

計算方法：

假設婚后夫妻共同貸款購房，購房時價格為 400 萬元，貸款 300 萬元，首付 100 萬元由雙方共同出資。離婚時房產價值為 600 萬元，剩余貸款為 200 萬元。

房產的凈值為 600 萬元 - 200 萬元 = 400 萬元。這部分凈值屬于夫妻共同財產，雙方各分得 200 萬元。

如果一方獲得房產，需要繼續(xù)承擔剩余的 200 萬元貸款，并向另一方支付 200 萬元的補償。

父母出資購房

一方父母出資購房

如果一方父母在婚后出資購房，且房產登記在出資方子女名下，一般認定為對出資方子女的個人贈與，屬于個人財產，離婚時不作為夫妻共同財產分割。

特殊情況：如果父母出資時明確表示是對夫妻雙方的贈與，或者房產登記在夫妻雙方名下，則屬于夫妻共同財產。

雙方父母共同出資購房

如果雙方父母共同出資購房，且房產登記在夫妻雙方名下，一般認定為夫妻共同財產。離婚時，需要根據(jù)雙方父母的出資比例和雙方的貢獻等因素進行分割。

計算方法：假設男方父母出資 200 萬元，女方父母出資 100 萬元，婚后夫妻共同出資 100 萬元購買一套房產，價值 400 萬元。離婚時房產價值為 600 萬元。

房產的增值部分為 200 萬元。男方父母出資部分對應的房產價值為 200 萬元 ×(600 萬元 ÷ 400 萬元)= 300 萬元，女方父母出資部分對應的房產價值為 100 萬元 ×(600 萬元 ÷ 400 萬元)= 150 萬元，夫妻共同出資部分對應的房產價值為 100 萬元 ×(600 萬元 ÷ 400 萬元)= 150 萬元。

終，男方可以分得父母出資部分對應的房產價值 300 萬元，女方分得父母出資部分對應的房產價值 150 萬元，夫妻共同出資部分的 150 萬元由雙方平均分割，各分得 75 萬元。

三、特殊情況的處理

經濟適用房、限價房等政策性住房

對于經濟適用房、限價房等政策性住房，分割時需要考慮政策限制。例如，經濟適用房在購買后 5 年內不得上市交易，離婚時一般不會進行分割，而是由取得房屋的一方給予另一方相應的經濟補償。

如果政策性住房允許上市交易，分割方式可以參考普通商品房的分割原則。

小產權房

小產權房由于沒有合法的產權證書，在離婚時一般不會被法院認定為合法的夫妻共同財產進行分割。法院通常會判決由實際使用方繼續(xù)使用，但不會對小產權房的價值進行分割。

涉及債務的房產

如果房產涉及債務(如抵押貸款)，在分割時需要考慮債務的承擔。一般情況下，獲得房產的一方需要承擔相應的債務。例如，離婚時一方獲得房產，同時需要承擔剩余的貸款債務，并向另一方支付房產凈值的一半作為補償。

四、建議

由于房產分割涉及復雜的法律問題和財產計算，建議在離婚時咨詢專業(yè)的律師，以確保自己的合法權益得到充分保護。律師可以根據(jù)具體情況進行詳細分析，提供專業(yè)的法律意見和解決方案。